Sokan kérdezik, hogy miből tudnának saját ingatlant venni, vagy a nyugdíjas éveikre hogyan tudnának passzív jövedelmet teremteni. Azok száma sem elenyésző, akik ingatlanportfólióban gondolkodnak, esetleg a gyermekük indulását támogatnák. Végre egy számszerűen is meggyőző, elérhető és konkrét lépésekből álló megoldás rajzolódott ki bennem ezekre az élethelyzetekre, mutatom a részleteket:
1. lépés: Önerő megteremtése
Két megoldás lehetséges: meglévő önerő, vagy meglévő terhelhető ingatlan.
Van, akinek már rendelkezésre áll a példában szereplő 50 milliós ingatlanhoz legalább 10 millió forint önerő. Van, akinek már van meglévő ingatlana és azt tudja önerőként használni, ugyanis további ingatlan bevonásával akár önerő nélkül is lehet ingatlant vásárolni. Az ingatlan családtagé vagy ismerősé is lehet, de az utóbbi esetben jelentősen szűkül a hitelt nyújtó bankok köre.
A lenti ábrán egy olyan esetet járok körbe, ahol lakástakarékból teremtünk önerőt 8 évvel későbbre. Most, ha minden általunk elérhető akciót figyelembe veszünk, akkor akár 6,1%-os EBMK mellett, 30%-os kamatbónusszal havi 100 ezer forint félretétele mellett (8 év alatt 9,6 millió forint) 12,53 millió forint fog rendelkezésre állni.
2. lépés: 50 millió értékű ingatlan megteremtése
Ha már van 12,53 millió önerőnk, akkor 37,47 millió hitelt szükséges felvenni az ingatlan megvásárlásához. Ez a példában 8 év múlva történik 5%-os hitelkamat prognosztizálása mellett, így a hitel havi törlesztő részlete kicsivel 247 ezer forint feletti. Ha ma történne a hitelfelvétel az – a segítségemmel több banknál is alkuval elérhető – 6%-os kamat mellett valósulna meg, akkor a törlesztő 268 ezer forint lenne. 4% -os kamat mellett a havi törlesztő 227 ezer forint lenne.
Nagyon fontos megjegyezni, hogy ha 5%-os bérleti díj hozammal számolunk, akkor 200 ezer forintért ezen a ponton bérbe lehetne adni az ingatlant, így valójában csak a törlesztőrészlet és a bérleti díj különbségét kellene havonta kifizetni.
Ezek eredőjeként lényegében havi 100 ezer forint költség mellett elérhető egy 50 milliós ingatlan, mely idővel tehermentes lesz kiegészíti a jövedelmünket, vagy gyermekünkét.
Milyen költségek és további bevételek maradtak ki a számpéldából?
Persze felmerülnek egyéb költségek is:
- az ingatlan megvásárlása kapcsán vagyonszerzési illeték, ügyvédi költség,
- a hitel felvétele során: hitel kezdeti költsége, bankszámla költsége, biztosítás
- és a bérbeadás miatt: esetleges kiadatlanság, bérbeadás, adója ingatlankorszerűsítése, felújítás
- 1 Add meg elérhetőségeid
- 2 Személyesen foglak keresni
Természetesen pozitív oldalon is megjelenhetnek tételek:
- Az ingatlanok értéke növekedhet, és 10-20-30 éves időtávon már csak az infláció miatti pénzromlás miatt is növekednie kell. Ha csak évente 3%-ot emelkedik az 50 milliós ingatlan értéke, az 20 évvel később 90 milliót fog érni.
- Illetve az ingatlanok árának emelkedésével a bérleti díj is emelkedni fog.
Szerintem pont ettől nagyszerű az ingatlanvásárlás, hogy értéktartó, ha későbbi időkben szeretnénk passzív jövedelmet generálni. Tudom, hogyha most 200 ezer forintból valamit meg tudok venni, akkor azt 30 év múlva is meg fogom tudni venni az akkori bérleti díjból. Míg, ha havi 100 ezer forintot félreteszek 4%-os hozam mellett, akkor nem tudom, hogy az így 30 év alatt összegyűlt 69 millió forint 30 év múlva mire lesz elég (5%-os hozam mellett is „csak ” 83 millió lenne). 30 éve 20 forint volt egy gombóc fagyi, emlékszem 100 forintból 5 gombócot vettünk.
Záró gondolatok
Remélem ad számodra perspektívát a fenti számpélda, mely természetesen nem minősül ajánlattételnek. Azonban közvetítőként a mindennapi munkám során a konstrukció minden elemét mélyebben be tudom mutatni. Bízom benne, hogy Neked is sikerül így, vagy egyéb módon megteremteni a pénzügyi biztonságod, hogy legyen időd a fontosabb dolgokra az életed során.
